La Paradoja Inmobiliaria de Lima TOP: ¿Está la Vivienda de Segunda Mano Perdiendo su Brillo?

La Paradoja Inmobiliaria de Lima TOP: ¿Está la Vivienda de Segunda Mano Perdiendo su Brillo?

Colegas, permítanme compartirles una observación que, desde mi trinchera en el análisis económico inmobiliario, me resulta fascinante y a la vez preocupante: la dinámica dual que ha tomado fuerza en el exclusivo circuito de Lima TOP. Mientras todos hablamos de los precios récord que alcanzan los nuevos proyectos, un segmento importante del mercado, la vivienda de segunda mano, parece estar transitando un camino distinto, uno de desvalorización en términos reales. Este fenómeno, lejos de ser una anécdota, está reconfigurando las estrategias de inversión y adquisición en distritos como San Isidro, Miraflores, Barranco, La Molina, Santiago de Surco y San Borja.

La Brecha se Cifra en la Realidad del Mercado

Los datos que emergen de diversas fuentes confirman que esta divergencia no es una percepción aislada. Si bien obtener cifras históricas exactas por tipo de vivienda y distrito a lo largo de toda una década presenta sus desafíos, los reportes de portales inmobiliarios y consultoras como Urbania y Tinsa, sumados a los análisis de entidades como el BCRP y CAPECO, pintan un cuadro claro.

Hoy, existe una diferencia notable en el precio por metro cuadrado entre una propiedad a estrenar y una usada en estos distritos de élite. Mientras la vivienda nueva, especialmente la más reciente, mantiene valores altos e incluso muestra cierta resiliencia, las propiedades de segunda mano han experimentado, en promedio, una presión a la baja en sus precios de oferta.

Para ponerle números, aunque las cifras precisas varían según la fuente y el momento, hemos visto reportes que sitúan el precio promedio del metro cuadrado en un departamento usado en San Isidro o Miraflores considerablemente por debajo del de una unidad a estrenar en la misma zona. Y aquí viene el punto crucial: al ajustar esta evolución nominal por la inflación acumulada en los últimos 10 años (una cifra que, por cierto, supera holgadamente el 18% citado en algunos análisis, acercándose más al 40-50% según datos históricos del INEI), la pérdida de valor adquisitivo para el propietario de una vivienda de segunda mano en estos distritos se hace innegable y, en muchos casos, sustancial. Hablar de pérdidas reales que pueden superar el 10-15% en ciertos segmentos de la vivienda usada en la última década es una hipótesis sólida que merece ser explorada con data más granular.

Mientras tanto, el sector de la vivienda nueva goza de un momento positivo. Los informes de CAPECO para 2024 destacan un crecimiento robusto en las ventas de unidades nuevas, con cifras que superan el 20% interanual. Y sí, Lima TOP, junto con Lima Moderna, son motores importantes de este dinamismo, aunque la proporción exacta de la demanda total que concentran podría ser tema de debate, su relevancia es incuestionable.

¿Qué Explica esta Paradoja? Diversos Factores Convergen

Esta dualidad no es caprichosa; responde a una confluencia de fuerzas estructurales que han madurado en la última década:

1. El Impulso del Financiamiento hacia lo Nuevo: Los programas de acceso a la vivienda, como MiVivienda, si bien tienen un impacto social crucial, históricamente han estado más alineados con los proyectos nuevos. Las entidades financieras, por su parte, suelen ofrecer condiciones (tasas, porcentajes de financiamiento) que pueden resultar más atractivas para propiedades a estrenar, percibidas con menor riesgo. Aunque no dispongamos de la cifra exacta del 45% de compras residenciales con hipoteca en 2024 por ASBANC, es cierto que el crédito hipotecario sigue siendo vital y que las condiciones favorecen la dinamización del mercado primario.

2. El Nuevo Perfil del Comprador y sus Preferencias: El mercado es cada vez más joven. Millennials y Gen X constituyen hoy la vasta mayoría de los compradores. Y sus prioridades son claras: buscan eficiencia energética, espacios que se adapten a estilos de vida flexibles (con zonas para trabajar remotamente, por ejemplo), acabados modernos y tecnología integrada. Estas características son inherentes a los desarrollos recientes. Las propiedades de segunda mano, concebidas bajo otros estándares, a menudo no cumplen con estas expectativas sin una inversión adicional significativa.

3. La Carga Creciente de la Renovación: Poner al día una vivienda antigua a los estándares actuales —desde instalaciones eléctricas y sanitarias hasta distribución de espacios y eficiencia— implica costos que se han incrementado notablemente. Si bien la cifra precisa del 40% en 10 años para costos de "renovación" necesita afinarse, el aumento general en los costos de construcción en los últimos años, exacerbado por la pandemia, es un factor real que erosiona el atractivo financiero de las propiedades usadas que requieren mejoras sustanciales.

4. El Legado de la Pandemia: La experiencia del confinamiento y el auge del teletrabajo revalorizaron atributos que muchos proyectos nuevos ya ofrecían: balcones amplios, terrazas, áreas comunes mejor diseñadas para el esparcimiento y el coworking, y un enfoque en el bienestar dentro del hogar. Las viviendas antiguas, a menudo con espacios más compartimentados o menos áreas exteriores privadas, quedaron en desventaja comparativa.

5. El Peso de la Microubicación y la Nueva Infraestructura: El desarrollo urbano no afecta a todos por igual. Grandes proyectos de infraestructura como la ampliación de vías o la creación de nuevos accesos benefician de manera desproporcionada a las zonas donde se ubican los desarrollos inmobiliarios más recientes, mejorando su conectividad y, por ende, su valor percibido y real. Las propiedades de segunda mano en áreas menos tocadas por estas mejoras pueden ver su valor rezagarse o incluso disminuir.

Un Mercado Bifurcado: Implicancias para Todos

Lo que estamos presenciando es, en efecto, la consolidación de dos mercados con lógicas y valoraciones distintas dentro de una misma geografía premium. Los desarrolladores de proyectos nuevos han sabido leer las nuevas demandas y ofrecen un producto alineado con las preferencias actuales, lo que les permite mantener valores altos. Los propietarios de viviendas de segunda mano, en cambio, se enfrentan a un desafío mayor: competir en un mercado donde el comprador valora fuertemente las características modernas y donde el costo de adaptar una propiedad antigua puede ser un desincentivo considerable.

Para quienes miran Lima TOP con ojos de inversión o como futuro hogar, esta realidad exige un análisis mucho más fino. Ya no basta con la "ubicación"; ahora es fundamental considerar la antigüedad del inmueble, su estado, su diseño y el potencial (y costo) de su actualización. El "valor seguro" tradicional en estos distritos sigue existiendo, pero parece concentrarse cada vez más en la propiedad que cumple con los estándares de vida contemporáneos, lo que a menudo inclina la balanza hacia la vivienda nueva o muy recientemente construida.

Los próximos años serán clave para observar cómo evoluciona esta dinámica. ¿Se ajustarán los precios de la vivienda usada para reflejar de manera más agresiva los costos de renovación y las nuevas preferencias? ¿Encontrarán los propietarios de segunda mano formas innovadoras de añadir valor a sus propiedades? Lo indudable es que el paisaje inmobiliario de Lima TOP ha cambiado, y navegarlo con éxito requiere una comprensión profunda de estas nuevas reglas del juego.